Qualifizierte Mietspiegel gemäß Â§ 558d BGB

Die Entstehungsgeschichte des noch relativ jungen Rechtsinstituts "Qualifizierte Mietspiegel" nach § 558d BGB begann im Jahr 1996 mit dem Mietrechtsvereinfachungsentwurf der Bund-Länder-Arbeitsgruppe. Dieser Gesetzesentwurf sah vor: „Enthält ein qualifizierter Mietspiegel … Angaben für die Wohnungen, so kann nur auf diesen Mietspiegel Bezug genommen werden.“ Die Arbeitsgruppe wollte damit grundsätzlichen Vorrang qualifizierter Mietspiegel vor den anderen gesetzlichen Begründungsmitteln erreichen. Damit würde sich der Gesetzgeber für ein verlässlicheres und sachlich besseres Begründungsmittel als z.B. die Benennung von Vergleichswohnungen entscheiden, wodurch letztendlich auch die Verbreitung von Mietspiegeln gefördert werde.

Im Bericht der BLAG heißt es u.a.: „Der Entwurf bezweckt, das Vergleichsmietensystem zu stärken und handbarer zu machen. Dies soll vor allem durch das Institut des qualifizierten Mietspiegels, der eine besondere Gewähr für die Richtigkeit seiner Werte bietet, verwirklicht werden.“ § 560c Abs. 6 des Vereinfachungsentwurfs sah die Regelung vor: „Ist ein Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt oder von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden und ist die Vorschrift des Abs. 3 eingehalten (qualifizierter Mietspiegel), so wird vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.“

Damit waren verschiedene Alternativen vorgesehen, einen Mietspiegel zu einem qualifizierten zu machen. Nach dem Referentenentwurf zum Mietrechtsreformgesetz vom 20.3.2000 (§ 558d) sollte per Definition ein Mietspiegel dann als qualifiziert gelten, wenn er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt worden ist.“ Danach hätten die Verbände an einem solchen Mietspiegel nicht beteiligt werden müssen. Gerade diesen Mietspiegeln fehlte aber in der Vergangenheit wegen der fehlenden Beteiligung der späteren Mietspiegelanwender die erforderliche Akzeptanz.
Mit dem Entwurf vom 19.11.2000 zum Mietrechtsreformgesetz sollten qualifizierte Mietspiegel laut § 558d dann vorliegen, wenn er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.“ Durch die Anerkennung der Interessenvertreter sollte sichergestellt werden, so die Begründung zum Gesetzentwurf, dass ein qualifizierter Mietspiegel „auch von der Praxis akzeptiert wird. Denn je größer die Akzeptanz ist, desto größer wird auch die streitbefriedende Wirkung sein.“ Die Beschlussempfehlung und der Bericht des Rechtsausschusses sah die Übernahme des Vorschlags des Bundesrates vor, nach welchem „auf das Erfordernis einer gemeinsamen Anerkennung durch Gemeinde und beide Interessenvertreter verzichtet … [wurde], um zu vermeiden, dass ein Beteiligter durch seine Verweigerung der Anerkennung die Qualifizierung verhindert“. Dieser Vorschlag ist auch in die heute gültige Fassung des § 558d Abs. 1 BGB eingegangen.

Begriffsbestimmung "Qualifizierter Mietspiegel" (§ 558d BGB)

Die zentrale Norm für die Erstellung und Anwendung von Mietspiegeln ist der § 558c BGB. „In dieser Vorschrift sind die allgemeinen Regelungen über Mietspiegel, die für alle Arten von Mietspiegeln gelten, zusammengefasst.“ § 558c Abs. 1 BGB enthält die Legaldefinition: Bei einem Mietspiegel handelt es sich „um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Daraus folgt, dass § 558c BGB stets im Zusammenhang mit der in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltenen Definition zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu sehen ist. Für Mietspiegel, die nach alt bekannter Manier ausschließlich unter Berücksichtigung der Regelungen des § 558c BGB erstellt werden, hat sich in der Praxis der Begriff des einfachen Mietspiegels herausgebildet.

Die Vorschrift des § 558d BGB „Qualifizierter Mietspiegel“ knüpft an § 558c BGB an „und regelt ausschließlich die zusätzlichen besonderen Voraussetzungen und Rechtsfolgen des neu geschaffenen qualifizierten Mietspiegels“. § 558d Abs. 1 BGB legt fest:
„Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.“

Aus der Formulierung ergibt sich, dass auch der qualifizierte Mietspiegel ein Mietspiegel „… ist …“ und somit eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne der Zentralnorm für sämtliche Arten von Mietspiegeln lt. § 558c BGB. Die Vorschriften zum qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB sind stets im Zusammenhang mit den allgemeinen Bestimmungen über den einfachen Mietspiegel in § 558c BGB und mit der in § 558 Abs. 2 Satz 1 enthaltenen Definition zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu sehen. Wie sich aus § 558d Abs. 1 BGB ergibt, ist ein qualifizierter Mietspiegel nur ein solcher, wenn diese Mindestvoraussetzungen erfüllt sind:

• Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen,
• Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter.
• Des Weiteren bestimmt § 558d Abs. 2 BGB, dass qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (fortzuschreiben) sind, um weiter als qualifiziert zu gelten, und spätestens nach vier Jahren qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen sind.

Ergänzt werden die Regelungen zur Mietspiegelerstellung (§§ 558c, 558d BGB) um eine vom BMVBW herausgebrachte Broschüre „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ , durch die potentielle Mietspiegelersteller (i.d.R. Gemeinden) über alle wesentlichen Aspekte der Mietspiegelerstellung informiert werden sollen. Eine Pflicht zur Mietspiegelerstellung gibt es nicht. § 558c Abs. 4 BGB ist eine Soll-Bestimmung: „Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.“ Die grundsätzliche Entscheidung, ob ein Mietspiegel und wenn ja, welche Art von Mietspiegel erstellt werden soll, müssen die Beteiligten letzten Endes vor Ort entscheiden. Die neuen Regelungen, die seit der Mietrechtsreform von 2001 für die Erstellung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln gelten, sind in Tab. 3 den bisherigen mietspiegelrechtlichen Regelungen aus 1974 und 1982 gegenübergestellt. Es zeigt sich, dass die Regelungen des § 2 MHG im Wesentlichen in die §§ 558a und 558c übernommen wurden.

Ziele, Funktion und Nutzen qualifizierter Mietspiegel

Da sich nach Auffassung des Gesetzgebers die Mietenbewegung durch die Einführung der Vergleichsmietenregelung beruhigte, wurde aus der zeitlich befristeten Regelung 1974 eine Dauerregelung mit dem Ziel, Mieterhöhungen in einem angemessenen Rahmen zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hauseigentums und zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung zu ermöglichen, ohne jedoch das Mietverhältnis in seinem Bestand in Frage zu stellen. Die Grenze für Mieterhöhungen sollte aber nach wie vor die ortsübliche Vergleichsmiete bilden. Es wurde klargestellt, dass die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch durch Bezugnahme auf Mietspiegel erfolgen kann.

Die Anlage und Fortführung von Mietspiegeln – so der damalige Gesetzgeber – ist zu fördern, da sie erheblich zur Versachlichung (Objektivierung) der Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen beitragen können. Seither sind Mietspiegel ein integrierter Bestandteil des Vergleichsmietensystems, die zur Absicherung des Systems dienen. „Insofern sind Mietspiegel als Teil dieses Systems Instrumente“ für die Verwirklichung der Ziele, die mit dem Vergleichsmietensystem vom Gesetzgeber verfolgt werden, nämlich der Schutz des Mieters vor unberechtigten Mieterhöhungen und gleichzeitig die Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hauseigentums durch marktorientierte Mieterhöhungen.

Auch die Mietrechtsreform 2001 hält am Vergleichsmietensystem fest, da es sich seit seiner Einführung „bewährt [hat] und … im Grundsatz einen vernünftigen Ausgleich [schafft] zwischen dem Interesse der Mieter, möglichst keine erhöhte Miete zu bezahlen, und den Rentabilitätsinteressen der Vermieter“.

Das Mietrechtsreformgesetz soll das Vergleichsmietensystem noch weiter stärken, indem zu dem bislang bestehenden einfachen ein qualifizierter Mietspiegel zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfahrens sowie zur Streitvermeidung eingeführt wird. Die praktischen Probleme bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen dadurch weiter beseitigt werden: „Hier können Mietspiegel helfen, die wir deshalb fördern.“ Der Komplex des Mieterhöhungsverfahrens, der nach Ansicht des Gesetzgebers besonders streitträchtig ist, soll dadurch entschärft und damit auch ein Beitrag zur Entlastung der Gerichte geleistet werden. Das neue Rechtsinstitut des qualifizierten Mietspiegels, an dessen Erstellung deutlich höhere Anforderungen gestellt werden als an einen einfachen Mietspiegel, soll die Gewähr dafür bieten, dass den Vertragsparteien im Mieterhöhungsverfahren, aber auch allen Interessierten umfassende und objektive Informationen über das örtliche Mietpreisgefüge zur Verfügung gestellt werden. Der qualifizierte Mietspiegel soll damit ‚objektiv’ frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen und das Mieterhöhungsverfahren transparenter machen. Der Zielkatalog des Gesetzgebers umfasst:

• Stärkung der Vergleichsmietenregelung,
• Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfahrens,
• Verringerung des Streitpotentials,
• Entlastung der Gerichte.

Wenn auch die Verbesserung der Markttransparenz nicht explizit als mietpreispolitisches Ziel formuliert ist, so gilt eine Übersicht über die Mietpreise am Wohnungsmarkt als wesentliche Voraussetzung, um die genannten Ziele zu erreichen und die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes zu stabilisieren und zu fördern.