Mietspiegel: BGH-Entscheidung zur Übertragbarkeit erwartet

Der Schorndorfer Mietspiegel sorgt im Rahmen einer Mieterhöhung für reichlich Zündstoff, aber nicht in der Daimlerstadt selbst, sondern in der rund 35 Kilometer entfernten Nachbargemeinde Backnang. Am 16. Juni 2010 wird der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Grundsatzentscheidung darüber urteilen, ob der Mietspiegel von Schorndorf auch in Backnang angewendet werden darf und ob eine Mieterhöhung in Backnang somit auf Basis des Schorndorfer Mietspiegels rechtens ist. Die mit Spannung erwartete Urteilsverkündung wird aber auch bundesweit von weitreichender Bedeutung sein, wenn es künftig um die Begründung einer Mieterhöhung mittels eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde geht, da immer mehr Kommunen aufgrund der Haushaltskrise auf die Erstellung eines Mietspiegels verzichten.

Im konkreten Fall geht es um einen Mieter aus Backnang. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Er stützt sein Verlangen darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,58 € pro Quadratmeter liege. Bei der Berechnung dieser Miete sei der Mietspiegel von Schorndorf zugrunde zu legen, da es sich bei der Stadt Schorndorf um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht in Backnang hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Mieters zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Der erkennende Richter entscheide unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. In diesem Rahmen sei auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels zulässig. Das Amtsgericht habe den einfachen Mietspiegel der Stadt Schorndorf für die Stadt Backnang angewendet und dies damit begründet, dass die Städte insoweit vergleichbar seien, weil sie jeweils über einen S-Bahn-Anschluss verfügten und von Stuttgart ungefähr gleich weit entfernt seien. Das sei nicht zu beanstanden.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Er macht unter anderem geltend, dass die bisherige gerichtliche Praxis zur Verwendung von einfachen Mietspiegeln (§ 558c BGB) vor dem Hintergrund der Regelung über qualifizierte Mietspiegel in § 558d BGB überprüft werden müsse. Ferner beanstandet er, dass die Feststellungen zur Vergleichbarkeit der Städte Schorndorf und Backnang nicht ausreichend seien.

Für Gemeinden gibt es keine gesetzliche Pflicht einen Mietspiegel zu erstellen. Der Gesetzestext ist hier eindeutig und erklärt den Mietspiegel nur dann für erforderlich, wenn "hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist" (§ 558c BGB). Der Mietspiegel gehört zu den Kann-Leistungen der Kommunen. Wie kommunale Dienstleistungen, zu denen auch die Erstellung eines Mietspiegels zählt, finanziert werden sollen ist angesichts der desaströsen Finanzlage in den Kommunen derzeit fraglich. Knappe Kassen in den Städten und Gemeinden werden sich auch sicherlich auf die Erstellung von Mietspiegeln weiter auswirken. Einen Mietspiegel gibt es derzeit in vielen Städten nicht mehr. Etliche Städte und Gemeinden haben aus verschiedenen Gründen u.a. wegen eines unverhältnismäßig hohen Kostenaufwandes, von der Erstellung eines Mietspiegels abgesehen.

Für Mieter und Vermieter dürfte es in Zukunft damit immer schwieriger werden entsprechende Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhalten. Laut § 558a BGB kann der Vermieter allerdings bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch auf einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zurückgreifen. „Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden … so kann auch ein anderer, insbesondere … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Laut Medienberichten zeigt sich der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisch, ob eine derartige Übertragbarkeit möglich ist. Zugleich sprach er sich für eine weitere Stärkung des Mietspiegels aus.

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