Mietspiegel – Arten

Einfache Mietspiegel und qualifizierte Mietspiegel

Die zentrale Norm für die Erstellung und Anwendung von Mietspiegeln ist der § 558c BGB. "In dieser Vorschrift sind die allgemeinen Regelungen über Miet­spiegel, die für alle Arten von Mietspiegeln gelten, zusammengefasst." (BT-Drucks. 14/4553, S. 56). § 558c Abs. 1 BGB enthält die Legal­definition: Bei einem Mietspiegel handelt es sich "um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist."

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Daraus folgt, dass § 558c BGB stets im Zusammenhang mit der in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltenen Definition zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu sehen ist. Für Miet­spiegel, die nach alt bekannter Manier ausschließlich unter Berücksichtigung der Regelungen des § 558c BGB erstellt werden, hat sich in der Praxis der Begriff des ,einfachen Mietspiegels’ herausgebildet.

Die Vorschrift des § 558d BGB ,Qualifizierter Mietspiegel’ knüpft an § 558c BGB an "und regelt ausschließlich die zusätzlichen besonderen Vor­aus­setzungen und Rechtsfolgen des neu geschaffenen qualifizierten Mietspiegels" (ebenda, S. 57). § 558d Abs. 1 BGB legt fest: "Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist."

Aus der Formulierung ergibt sich, dass auch der qualifizierte Mietspiegel ein Mietspiegel ist und somit eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne der Zentralnorm für sämtliche Arten von Mietspiegeln gemäß § 558c BGB (vgl. Rips, 2002, S. 417). Die Vorschriften zum qualifizierten Mietspiegel in § 558d BGB sind stets im Zusammenhang mit den allgemeinen Bestimmungen über den ,einfachen’ Mietspiegel in § 558c BGB und mit der in § 558 Abs. 2 Satz 1 enthaltenen Definition zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu sehen.

Wie sich aus § 558d Abs. 1 BGB ergibt, ist ein qualifizierter Mietspiegel nur ein solcher, wenn folgende Mindestvoraussetzungen erfüllt sind:

1. Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
2. Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde oder durch die Interessen­vertreter der Vermieter und Mieter.
3. Des Weiteren bestimmt § 558d Abs. 2 BGB, dass qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (,fort­zuschreiben’) sind, um weiter als qualifizierter Mietspiegel zu gelten, bzw. spätestens nach vier Jahren qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen sind.

Damit ein Mietspiegel als solcher qualifiziert wird, ist stets eine Primär­daten­erhebung erforderlich, die nur für den Zweck der Mietspiegelerstellung und nicht zu anderen Zwecken oder aus anderen Anlässen durchgeführt wurde (vgl. Blank/Börstinghaus, 2004, S. 762; auch Rips, 2002, S. 417).

Primärstatistische Erhebung bedeutet, dass die Daten "ausschließlich zum Zweck der Mietspiegelerstellung erhoben wurden. Es entspricht nicht den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen Sekundärdaten zu benutzen. Bei ihrer Verwendung kann es sich nur um einen einfachen Mietspiegel handeln." (Blank/Börstinghaus, 2004, S. 762 f.).

Unter dem Gesichtspunkt , der Differenzierung nach der Datengrundlage’ kann ein qualifizierter Mietspiegel nur ein empirisch-statistisch repräsentativer Miet­spiegel sein, der jedoch nicht unbedingt ein qualifizierter Mietspiegel sein muss. Zu der Unterscheidung der Mietspiegelarten nach der gesetzlichen Vorschrift bzw. nach der Datengrundlage siehe nachfolgende Abbildung "Mietspiegelarten". 

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